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2013年03月25日


新築住宅販売価格中央値


米国では住宅バブルが崩壊し、リーマン・ショックを
経て、積極的な財政出動とFRBのゼロ金利政策と
量的緩和により、経済成長を取戻しました。

株価は史上最高値を更新し、企業業績も非常に
良い状況が継続しています。

しかし、企業は新規採用を抑え、米国の雇用状況は
経済成長と比較すると、失われた雇用が依然として
回復していないことも事実で、コスト削減で成長を
続けている現実が垣間見えます。

FRBは物価の安定と完全雇用までも守備範囲に
している先進国では珍しい中央銀行です。

そのため、バーナンキFRB議長が発言している
ように、2.5%の物価上昇率と、6.5%の失業率を
達成するまでは、現状の毎月850億ドルの資産
買入れを通じたバランス・シートの拡大を続ける
決意です。

また、オバマ大統領が掲げる輸出倍増計画は、
FRBのドル紙幣増刷でドル余剰を演出して、ドル
安に導いていますが、欧州債務危機等で当初
考えたような輸出増加にはなっていません。

住宅バブルによりできた傷は新たなバブルでしか
癒せないのが米国型金融資本主義的な限界ですが、
それでも新たなバブルの創出に邁進しています。

つまり流動性バブルの創出です。
過剰な流動性でリスク資産である株価を上昇させ、
住宅価格も二番底を経て、ようやく上昇しています。

住宅価格も株価同様バブル期に迫っています。

グラフは

http://www.yuji-hiramatsu.com/2013maguchart/130325.html

を参照して下さい。

新築住宅販売での価格中央値のグラフです。
このグラフで注意したいことは2点あります。

縦軸は対数表示になっていないことです。
つまり、中央値が10万ドルから11万ドルに上昇すると
10%の上昇ですが、縦軸がリニアになっていますから、
中央値が20万ドルから1万ドル上昇して21万ドルに
なっても10%ではなく5%の上昇です。

価格上昇が比率になっていないことです。

もう一つは、インフレ率で調整されていないことです。
名目値でグラフが作られていることです。

住宅バブル期を凌駕する価格になっても、デフレ
状態でない米国では、本来はインフレ率でデフレート
された価格でグラフが作成される方が実態をよく
映し出すと思います。

上記2点に注意してグラフを見て下さい。

それにしてもFRBの量的緩和は表面上、上手く
機能していると言えます。

流動性バブルです。
バブルは崩壊するまではバブルではないのです。
株価も住宅価格も下落するまでは上昇します。

当たり前のことですが、今回の流動性バブルは
FRBが創出する何度目かのバブルです。

2000年のITバブル、住宅バブル、そして今回の
量的緩和流動性バブルです。

逆説的に日銀の金融政策は効果が少ないと
言う自民党的な意見も当然あります。

しかし、個人的には人口減少の効果を考慮せずに、
デフレを貨幣減少と結論付けるのは短絡的だと
考えています。

昨年の日本は20万人以上の人口減少でした。
1世帯が3人平均として、約7万戸の住宅需要が
無くなった言えます。

持ち家の一戸建てやマンション、賃貸住宅等
合計して約7万戸の需要が今後全く失われたと
考えられます。

同じような人口減少が続くとすると、5年で35万戸、
10年で70万戸住宅が不要になるのです。

当然、衣食住の全てでその需要が消滅するのですから、
人口減少の意味は非常に大きいと考えます。

グラフのように米国は住宅価格がバブル期に近づき、
好調ですが、日本はアベノミクスでミニ・バブルを
形成中です。

財政出動して、景気刺激をしています。
円安誘導しています。

当然、日本の購買力は低下し、厳しい状況が待っている
かも知れません。

バブルに踊るか、慎重なスタンスになるかは、
個人の考え方によります。


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2013年03月25日 12:00記述


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